De kansen en uitdagingen van Smart gebiedsontwikkeling

Vanuit een oude gasfabriek maken we Nederland gasvrij

30 januari 2020

Storytelling rond smart houses: vertel de consument het juiste verhaal!

17 februari 2020

Published by Dionne Damen on 4 februari 2020

De bouwsector staat voor enorme uitdagingen: woningnood, de klimaatcrisis en de energietransitie. Met alleen meer bouwen gaan we het niet redden, we moeten vooral ànders gaan bouwen. Smart cities en Living as a Service bieden een wereld aan mogelijkheden om onze leefomgeving efficiënter en zuiniger te maken. In een rondetafelgesprek wisselde econic met de top van de bouw- en vastgoedsector van gedachten over de kansen en uitdagingen van Smart gebiedsontwikke

Turbulente tijden voor de bouw

Paul Laseur, presentator bij BNR nieuwsradio van onder andere van het programma Bouwmeesters, leidde de round table op het prachtige historische landgoed Oudegein. Al snel werd duidelijk dat het turbulente tijden zijn voor de bouwsector. De woningnoodcrisis begint de samenleving te ontwrichten. Huizen zijn inmiddels bijna onbetaalbaar voor starters, leraren of verplegend personeel. En bijbouwen gaat niet hard genoeg. Zeker nu de bouw, naast de toch als strenge eisen, op slot zit door de stikstof- en PFAS-crisis.

Ruimte anders gebruiken

Daarnaast zitten we middenin een maatschappelijke revolutie. Door ontwikkelingen als digitalisering, vergrijzing, verstedelijking en individualisering verandert ons ruimtegebruik drastisch. Niet het bezit, maar het gebruik van woningen, vervoer en werkplekken komt voorop te staan. Met smart en zelfs learning area’s die dit ondersteunen, kunnen we onze leefruimte optimaal benutten.

Waar komen de benodigde investeringen vandaan? Een vorm van Publiek-Private Samenwerking (PPS) kan uitkomst bieden.

Uiteindelijk ontkomen we niet aan Sustainable Living as a Service. Maar mede door de crisisomstandigheden is de bouw juist erg risico-avers en bouwen we nog vaak hetzelfde. Traditionele bouwers en ontwikkelaars zijn nog op zoek naar hun nieuwe rol in Smart gebiedsontwikkeling. Paul Laseur bespreekt dit samen met Joris Jonker en Frits Verhoef van econic met een aantal prominenten uit de sector: Nancy Kabalt (TKI Urban Energie), Philip Smits (Blauwhoed), John van der Ham (ThuisinBouwen), Paul van der Hoeven (Eneco eMobility), Shahid Talib (Heijmans Vastgoed), Ingeborg de Jong (Timpaan), Mark Keuter (AM) en Maarten Woudstra (econic).

Smart city in het klein

Er zijn al de nodige Smart technieken op de markt die ons helpen onze energie zo efficiënt mogelijk te gebruiken. Zo verhuurt econic een warmtepomp die in het klein doet wat in smart cities moet gebeuren. Hij communiceert met andere apparatuur en schakelt terug als deze veel stroom vragen. Daarnaast bestaat in de toekomst de mogelijkheid om energie efficiënt in te kopen, door extra water te verwarmen op momenten dat stroom goedkoop is. Zo optimaliseert deze warmtepomp zijn energieverbruik, zonder dat dit ten koste gaat van het comfort van de bewoner.

Wie is de regisseur?

Maar Smart gebiedsontwikkeling gaat verder dan losse slimme systemen. Het draait om een optimaal gebruik en optimale verdeling van alle (lokaal geproduceerde) energie. Niet alleen voor woningen en kantoren, maar ook voor mobiliteitsoplossingen, laadpalen en infrastructuur. Bovendien gaat het niet alleen om energiebesparing, maar ook om gezondheid en comfort voor de gebruikers. De uitdaging van Smart gebiedsontwikkeling zit in deze veelomvattendheid. Alle betrokken partijen voelen zich een speler in het palet, maar wie is de regisseur?

De overheid: (nog) geen leidende rol

Ook de overheid heeft een bepalende rol. Zij sturen met hun beleid en regelgeving aan op een duurzame, gasloze bebouwde omgeving. Toch is de algemene stemming aan tafel dat de overheid vaak achter het bedrijfsleven aanloopt, terwijl ze voorop zouden moeten lopen. Veel gemeentes zijn wel bezig met Smart gebiedsontwikkeling, maar beleid hiervoor ontbreekt. Om de vaart er in te houden moeten we dus niet wachten op een leidende rol van de overheid. Maar hoe werken we dan wel met hen samen? En waar komen de benodigde investeringen vandaan?

Een vorm van Publiek-Private Samenwerking (PPS) kan uitkomst bieden. Met een PPS-constructie maken overheden gebruik van de innovatiekracht van de markt: ze bemoeien zich niet met de inhoud, maar sturen volledig op het gewenste einddoel. In PPS-contacten zijn naast het ontwerp en de bouw, vaak het onderhoud en de exploitatie van het object openomen. Dat dwingt bouwers en ontwikkelaars om verder vooruit te kijken, waardoor ze bereid zijn tot zwaardere voorinvesteringen

.
Wil de gebruiker wel inspraak, of wordt hij liever ontzorgd? En weet hij echt wat hij nodig heeft, of moet data dat uitwijzen?

De eindgebruiker: maatwerk maar geen versnippering

Een andere belangrijke rol is die van de eindgebruiker. Misschien is zijn rol zelfs het belangrijkst. Er is niet één oplossing, het is elke keer maatwerk op basis van de behoeften van de gebruiker. Maar wil de gebruiker wel inspraak, of wordt hij liever ontzorgd? En weet hij echt wat hij nodig heeft, of moet data dat uitwijzen?

Hoe dan ook: veel inspraak en weinig regie maakt het proces vaak chaotisch. We willen maatwerk, maar geen versnippering. Daarom moet het gaan over behoeften in plaats van producten. Iedereen wil water, maar je moet bewoners niet vragen hoeveel leidingen er nodig zijn. Ook in dat opzicht zijn PPS-constructies sterk, omdat niet de details maar de gewenste einddoelen zijn vastgelegd. Experts vullen die doelen in door de juiste vragen te stellen. Is snel opladen van een auto binnen een paar minuten of een paar uur? Voor slimme gebiedsontwikkeling moet je de echte behoefte blootleggen en daar de infrastructuur op aanpassen.

Tijdens deze round table zijn, naast de rolverdeling, nog veel andere aspecten van Smart gebiedsontwikkeling ter sprake gekomen, zoals de andere state-of-mind die hier voor nodig is en het overtuigen van consument met het juiste verhaal. In de volgende blogs in deze serie komen we hier uitgebreid op terug.

Innovatie | Sustainable | Tech

Overdag staan veel van onze huizen leeg en ’s nachts de kantoren. Onze auto’s gebruiken we vooral om ’s ochtends en ’s middags van en naar het werk te rijden. Er is dus veel te winnen binnen smart en self-learning gebieden en serviceconcepten waarin niet het bezit, maar efficiënt gebruik van woningen, vervoer en werkplekken voorop staat. Technologisch komen nu al een heel eind. De grootste ‘verbouwing’ moet echter nog plaatsvinden in het hoofd van mensen.

Om te achterhalen hoe bouwers en ontwikkelaars denken over smart gebiedsontwikkeling organiseerde econic in december een rondetafelgesprek. De top van de bouwsector besprak hier de kansen die hij ziet voor smart cities en de uitdagingen die hij tegenkomt. Eén daarvan is dat smart houses in smart gebieden uiteindelijk ook gewoon winstgevend in de markt moeten worden gezet.

Er is al bijna “gasschaamte” voor een
nieuwbouwwoning met een gasaansluiting

Nog geen duurzame langetermijnvisie

Energiebesparing staat nog steeds laag op de interesseladder van huizenkopers. Ze zijn bereid te betalen voor een luxe keuken of badkamer, maar vaak niet voor een duurzame installatie. Consumenten hebben in dat opzicht nog geen duurzame langetermijnvisie. Bovendien denken ze op een ander niveau. Bijvoorbeeld aan de nieuwe pannen die nodig zijn in een huis zonder gaskookplaat. De keuzes van de consument zijn vaak financieel gedreven en lang niet altijd rationeel.

De bewoner van de toekomst is niet ver weg

Ontwikkelaars en bouwers zien de mentaliteit de laatste jaren wel veranderen. Het duurt nog wel een generatie voordat slimme huizen de nieuwe standaard zijn, maar steeds meer consumenten zijn in elk geval bereid te investeren in duurzaamheid. We bouwen nu voor de bewoner van de toekomst, maar die is niet ver weg.

Gasschaamte

De ontwikkeling van een nieuwbouwproject van idee tot realisatie duurt jaren. Tegelijkertijd verandert de houding ten aanzien van duurzaamheid snel. Een paar jaar geleden was het nog ingewikkeld om een huis van het gas af te krijgen. Nu is er al bijna ‘gasschaamte’ als je nieuwbouwwoning een gasaansluiting heeft. Op een verjaardag vertel je ook niet meer trots dat je wekelijks goedkoop naar Barcelona vliegt om te shoppen.
Toch voelt een gasloos huis voor veel mensen nog als een straf. Ze ervaren een warmtepomp vaak als duur, groot en lawaaierig, terwijl dat zeker niet altijd het geval is. Het is dus essentieel dat we duurzame, slimme woningen positiever in de markt zetten. Bewoners worden pas enthousiast als de voordelen benadrukt worden: voor het milieu, de portemonnee en voor hun eigen welzijn.

Slimme huizen promoten als elektrische auto’s

Kijk naar elektrisch rijden, dat door grote consumentenmerken wordt gepromoot. Tesla begon als een luxe-merk voor de elite. Niet alleen duurzaam, maar vooral ook mooi en comfortabel. Door een kleiner model en de belastingvoordelen is een Tesla nu meer mainstream. Maar het voelt nog steeds als een voorrecht en zelfs een kick om er in te mogen rijden. Een slim huis verdient ook zo’n branding.

Het goede verhaal: gezondheid

Consumenten zijn zeker bereid te luisteren, als je ze het goede verhaal vertelt. Gezondheid, comfort en welzijn gaan mensen direct aan. Dat is een prachtig thema om het bewustzijn rond smart houses te vergroten. Bewoners hebben vaak geen idee hoe belangrijk het binnenklimaat is voor hun welzijn. Dat ze bijvoorbeeld ’s avonds voor de TV in slaap vallen omdat het CO2 gehalte in huis te hoog is. En dat een slechte kwaliteit van de binnenlucht op termijn allergieën, astma en zelfs hart- en vaatziekten kan veroorzaken.

Durven ontwikkelaars te zeggen
dat je in hun slimme huis langer leeft?

Als je dat omdraait en mensen uitlegt dat een slimme woning bijdraagt aan een gezonder en vitaler leven, dan heb je een positief verhaal. Een gezond huis kan dan gekoppeld worden aan preventieve zorg en uiteindelijk misschien zelfs aan een lagere zorgpremie. Wellicht hebben ontwikkelaars over een paar jaar het lef om te zeggen dat je in hun slimme, gezonde huis een x aantal jaar langer leeft. Dat is de mindset waar we naartoe moeten: niet wat een duurzaam huis kost, maar wat een slim huis oplevert.

Serviceconcept als een Spotify-account

Een serviceconcept is heel geschikt om het draagvlak te vergroten. Voor consumenten is € 10.000 voor een slimme, duurzame installatie veel geld. Maar een paar tientjes per maand voor een ‘abonnement’ op een gezond huis is niet duur. Dat moet net zo fijn en gewoon worden als een Spotify-account. Misschien met eenzelfde gratis proefperiode, zodat mensen slimme technieken kunnen ervaren en niet meer zonder willen.

De mentaliteitsverandering gaat snel

Met de juiste marketing breidt het slimme en duurzame gedachtegoed zich dan vanzelf uit van woningen naar wijken, steden en hele gebieden. Want, zo was de algemene stemming aan tafel, die positieve ontwikkeling is al gaande. We hebben het niet altijd in de gaten, maar de mentaliteitsverandering gaat snel. Duurzaamheid is veranderd van een containerbegrip in iets tastbaars. Steeds meer mensen gaan bewust om met gezondheid voor mens en milieu. Daar willen ze ook best in investeren, zeker als ze er een fijne woonomgeving voor terugkrijgen.