Vijf keer is de Omgevingswet uitgesteld, maar nu ziet het er toch naar uit dat hij in januari 2024 zal ingaan. Gemeenten en bedrijven hebben nu voldoende tijd om zich voor te bereiden op de wet die aanpassingen in de leefomgeving eenvoudiger en sneller moet maken. Een goed voorbeeld is het verlenen van bouwvergunningen aan ontwikkelaars van nieuwbouwwoningen.
Of een bouwvergunning wordt verleend, hangt nu onder andere af van het feit of de plannen voldoen aan de redelijke eisen van welstand. Gemeenten baseren hun oordeel vaak op het advies van een welstandscommissie, die uitgaat van een welstandsnota. Deze nota komt voort uit artikel 12a (lid 1) van de Woningwet. De Woningwet wordt op 1 januari 2024 vervangen door de Omgevingswet. Dit biedt kansen voor ontwikkelaars.
Wat gaat er precies veranderen?
De Omgevingswet voegt in totaal 26 wetten samen op het gebied van water, bodem, lucht, natuur, infrastructuur en gebouwen. Onder deze wet moet iedere gemeente één omgevingsplan voor haar hele grondgebied vaststellen. Dit omgevingsplan van gemeenten bestaat straks uit twee delen: het nieuwe- en het tijdelijke deel.
In het tijdelijke deel blijven de huidige welstandsregels voorlopig van toepassing. Dit moet voorkomen dat er binnen een gemeente tijdelijk geen criteria gelden. Van de inwerkingtreding van de Omgevingswet (1 januari 2024) tot aan 2029 hebben de gemeenten de tijd om het tijdelijke omgevingsplan om te zetten in een omgevingsplan nieuwe stijl. Dat plan moet voldoen aan alle regels van de Omgevingswet.
In het nieuwe gedeelte van het omgevingsplan bepalen de gemeenten voor welke gebieden en bouwactiviteiten de beleidsregels gelden. Op die manier kunnen bepaalde stukken grond en/of bouwwerken welstandsvrij zijn, of gelden er juist voor nieuwe ontwikkelingen heel specifieke welstandsregels. Deze regels kunnen worden opgenomen in een beeldkwaliteitsplan. Onder de Omgevingswet gaan de welstandscriteria bovendien alleen over het uiterlijk van een bouwwerk, en niet over de plaatsing zoals in de Woningwet.
Wat betekent dit nu concreet?
Het afwegen van bouwprojecten valt voortaan onder het omgevingsplan, en is onderdeel van het beleid voor welstand en cultuurhistorie. In de praktijk zal er nog niet meteen veel te merken zijn van de wijzigingen. Veel gemeenten zijn al voor een deel of volledig welstandsluw of -vrij. De Omgevingswet rekent af met de laatste hindernissen en laat gemeenten voortaan helemaal vrij: alleen rijksmonumenten kennen een uitzonderingspositie.
Voor gemeenten die nog wel welstandscriteria hanteren, vervallen met de omgevingswet per direct de taken en bevoegdheden van de huidige commissie voor welstand. De gemeente kan een nieuwe adviescommissie instellen of de plannen ambtelijk laten toetsen, maar dat is niet verplicht. Ook extern advies inwinnen wordt niet langer voorgeschreven.
De komst van de Omgevingswet zorgt er vooral voor dat deze gemeenten hun huidige invulling van de welstandstoets tegen het licht houden. In het meest fundamentele geval kunnen ook zij besluiten om geen enkele welstandscriteria meer in het omgevingsplan op te nemen. Doordat gemeenten tot 2029 hebben, kunnen zij deze heroverweging voorlopig voor zich uitschuiven.
Waar moet je als ontwikkelaars rekening mee houden?
Het is belangrijk om je te realiseren dat bouwaanvragen en -vergunningen die worden ingediend vóór de inwerkingtreding van de Omgevingswet, nog onder het oude recht vallen. Deze worden dus nog getoetst aan de huidige wetgeving. De ontwerpbesluiten die worden genomen na 1 januari 2024 vallen wel onder de Omgevingswet. Het is verstandig om daar rekening mee te houden met de timing van bouwaanvragen en -vergunningen.
